楼市调控四面开花 房地产“供方改革”悄然到来
一些城市的楼市越来越热，监管的大锤也随之而来。
1月27日，杭州市住房、保险和房屋管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“《通知》”)，再次围绕“住而不炒”这一核心加强了对杭州住房市场的调控。
同一天，广州工农钟健四大银行房贷价格全线上涨，提高了房贷利率。此前，上海、深圳等城市也出台了加强楼市监管的政策。仅在两周内，几个热门城市就打出了新一轮调控大旗，这让房地产市场再次降温。
密集的政策可能不会对市场产生立竿见影的效果，但对房价持续上涨的预期会产生强烈的影响，导致部分过热的市场回归理性。而影响最大的无疑是房地产企业。
虽然很多被采访的房地产企业已经向CBN表示，他们仍然需要观察政策的影响，但他们暂时没有调整自己的经营策略。然而，悲观情绪在资本市场上已经充分表现出来。近日来，地产股在压力下屡创新低。a股市场上，曾经“招护千金”的龙头保利发展(600048)和金地(600383)跌破净值，而在香港上市的国内地产股则呈现大规模破网状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企分化，开发商未来将面临资金困难、利润下降等困难。因此，房企可能会加快销售，提高营销力度，拓宽营销渠道，迅速撤资。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》的主要内容是：购房资格方面，在杭州定居5年后可以购买第二套住房，购房人必须在限购范围内购房3年，在限购范围内无自有住房3年记录的家庭可以认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也必须在无自有住房记录3年后享受。
在房屋转让方面，新房成功率小于等于10%，以优先购买方式取得热房的，取得房产证5年后方可转让房屋。同时，像上海新的房地产调控政策一样，个人住房转让增值税的免征期限也从2年增加到5年。
同策研究院高级分析师李潇潇认为，杭州新调控政策对市场的影响是通过降低市场的房费、提高投资买家的进入门槛来实现的，投资者的收益周期进一步延长。
“如果考虑到拍卖销售，从买房到退出的期限将从网上签约到领取证书延长至7年，为期2年。即使在此期间房源可以翻倍，年化收益率也只有10.4%，与市场上的理财产品相比毫无优势，同时还承受着低频率的房地产交易和资产流动性锁定的风险。”此外，延长个人住房转让增值税免税期可以降低二手房转售的性价比，降低二手房市场的受欢迎程度。
与杭州的行政控制相比，广州采取了财政手段来增加控制。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR 55个基点，第二套房贷利率调整为LPR 75个基点。之前，第一套房是LPR 40bp，第二套房是LPR 60bp。变更后，首套房贷和二套房的利率分别为5.2%和5.4%。
广州当地一位代理告诉CBN，“有一个房间，客户两周前刚订好，总觉得不着急。如果他们签了合同贷款，就按新利率计算。”
“金融对房地产的影响一直很大。新h的营业额
广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，如果房价涨幅预计相对较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显控制，贷款发放周期延长，商品房交易量将受到明显影响。“现在广州的房价水平已经不是几年前了，金融杠杆买房的现象极其普遍。”
诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓也表示，房贷利率上调意味着购房者每月供应量和购房成本的增加，对刚刚需要的人影响更大，或者会减少一部分购房需求，对房地产投机也有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
在新的一年里，全国各地新的住房调控政策将房地产市场的“冷却剂”洒向了房地产交易环节的各个环节。
中原地产分析师陆在接受《第一财经记者》采访时表示：“最近的许多举措实际上是在给市场一场虚火。”。“基本上它们是精确打击。上海认可度高，新规定对彩票有明确的定义。该方法增加了持有成本；杭州的结算门槛低，所以新规提出了结算后购房的资格期限。这些是每个城市最突出的矛
盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。