上海楼市调控“前夜”:二手房一小时卖完 房东急着改租卖
回顾最近几个月的购房历程，这位网友充满无奈，感叹购房者在“僧多肉少”的市场中别无选择，这也是上海二手房市场最真实的样子。
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资料来源：时代财经作者：童杰
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“上海房价疯了！”这个标题最近频繁出现在很多社交平台上，正在买房或者刚买房子的博主都用大大的感叹号来表达自己的感受。
自2020年下半年以来，上海楼市迅速升温。市场越热，买家越恐慌。一边骂房价畸形，一边一直看房子。需求的集中释放很快引爆了楼市，市场上新的地盘堆积如山，很多房东换成了出租出售，中介也很忙。
“我最后一次遇到这个市场是在四年前。”在黄浦区一家中介公司工作了六年多的刘晶(化名)告诉时代财经，目前的情况与四年前上海楼市的高峰期非常相似。“卖方控制一切话语权，房价上涨以分分秒秒计算”。
但也有不少业内人士和买家认为，上海市场的高潮背后其实有一股暗流。第三方和卖家抓住了买家“上车”的急切，拼命炒作，火上浇油。
然而，不管因素有多复杂，上海楼市已经在四年后迎来了另一个高峰。然而，新一轮调控走到了风口浪尖。1月21日晚，上海出台楼市新政，包括将增值税免税期限从2年提高到5年；夫妻离婚后3年内购买商品房的，按离婚前家庭总数计算住房单元数。“高烧”的上海楼市已经泼了一盆冷水。
房源挂牌1小时就卖出
对于买卖双方来说，踩准时机非常关键。毫无疑问，目前的市场形势是上海房东的好时机。
就在前几天，吴梦(化名)在杨浦区上市了一套两房，希望利用市场卖个好价钱。吴梦的小区房子不多，她列出的房子是小区唯一的两个房间，挂牌价格700万，在整个地区都是中等价位。
她没想到的是房子一个小时就卖完了。“我们没有花头，第一个客户上门直接成交。客户的付款方式很好，差不多满了，我觉得遇到好客户不容易，还让出了20万的价格，客户立马签了合同，卖了680万。”
房子卖了以后，吴梦回忆起过去一个小时的经历，心里有些纠结和感慨。过于顺畅的交易流程，让她在只有一个客户来看房的情况下，反思是不是太快了，价格真的很低。
的确，在目前的二手房市场上，房东跳楼的情况并不少见，像吴梦这样愿意放弃20万的房东屈指可数。上周，刘晶的商店售出了5套房，成交价比房东的原价高出10万到30万。
“上周，蓬莱公园有一套两居室，上市价格超过500万元，面积不到50平方米。上市第一天晚上，四组客户来看房，两组客户看中了。房东立马涨了10万，要挑客户，选首付比例最高的。这套房挂了三天，差不多15组客户看房子。最终客户首付80%，成交价518万。”
刘晶告诉时代财经，从她店里近一个月接触的房子来看，房东的初始挂牌价格明显上涨，第二套新房单价上涨了1万元，保养良好的旧房子
数据中也反映了二手房市场的飙升。以刘晶口黄埔区为例，壳搜数据显示，1月8日至1月14日，区域上市均价较前一周上涨1.4%，较去年上涨13.4%；平均成交价较上周上涨13.2%，较去年上涨46.7%。
"one-p">供需比方面，黄浦区作为上海房源最紧俏的区域，1月8日至1月14日最新的房客比为127.6，要知道，去年12月10日更新的数据中，黄浦区房客比还是100。根据贝壳找房显示，房客比的计算方式为，近30日新增关注带看人数除以新增房源数，得出的数值越大，房源越紧张。类似的情况不止出现于黄浦区这样的市中心区域。一位网友在社交平台讲述了自己“摩托变单车”的故事，“去年10月我卖掉了一套房，计划在大虹桥买一套别墅。说实话，在11月中旬，我手里的钱还能买一套独栋，到11月底就只能买一套双拼了，再看着看着，到12月中只能买联排边套，现在只能买联排中套，我还得求着房东卖给我。”
回想这几个月的买房历程，这位网友满是无奈，感叹“僧多肉少”的市场里买家毫无选择权，而这也是上海二手房市场最真实的模样。
沪十条出台，调控已至
比二手房先热起来的，是上海的新房市场。
同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘项目超30个，20余个项目认筹率超100%，其中13个为“千人摇”项目，最热门的楼盘认筹率超过1000%，甚至出现平均13人抢1套房的现象。
由于新房中签难度增加，不久前还有一位新落户上海的博士向上海市委领导发出建议信，建议上海修改认筹摇号规则，严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为。
事实上，四年多之前，上海楼市就曾上演过类似的行情。彼时，刚需需求集中入市，一二手房市场纷纷上扬。后在调控政策即将出台的风声下，上海楼市出现又一高峰，除郊区地段之外，大多数区域一房难求，就连类住宅市场都出现抢购潮。
2017年4月是上海楼市的一个分水岭，持续“疯狂”数月的上海楼市迎来新一轮调控。上海市接连从土地出让、新房销售监管、购房贷款等方面下手，严格控制上海楼市走向。此后的几年，上海房地产市场在调控丝毫未放松的背景下，一直处于相对理性的状态。
和2017年时如出一辙，高热的上海楼市不出意外地迎来了调控。1月21日晚间，上海出台楼市调控新政，多措并举补漏洞。在打击“假离婚买房”方面，上海要求夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
同时，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
在“沪十条”公布之前，一份名为《闵行区房管局会议纪要》（下称“纪要”）的文件已经流出，该文件显示，上海将针对部分新楼盘摇号过热情况，采取一系列调控措施，包括设定新房认筹红线、预售价格从严审批、离婚两年内不能买房等等。
中原地产分析师卢文曦认为，上海市房管局近期的表态已经说明现在市场情绪并不稳定，毕竟近期连续的疯涨是不可持续的，“最近一两个月上海楼市应该会逐步趋于理性，上海房管局的表态很明确，目前政策储备很多。”