2020年北京租房市场量价会跌 今年会不会见底？
在刚刚结束的2020年，北京租赁市场的整体交易量和租金都有所下降。1月14日，我家发布了《2020年北京租赁数据报告》，显示2020年北京房屋租赁市场受疫情影响，交易规模缩小，租金下降。但市场淡季规律依然存在，供求基本结构不变。
据业内人士透露，2020年，北京租赁市场将整体趋冷，部分热门租赁区域的租金价格将陆续下调。从2021年的趋势来看，租赁市场的数量和价格都有复苏的空间。
租赁交易量再度下滑，“旺季”延后出现
“2020年，北京的租房市场真的比2019年差很多。在我们的门店方面，2020年整体租赁量下降了约一半。”北京中原五棵松区域经理陈桂勋表示，从数量上看，2020年也比2019年大幅下降。
根据《我爱我家在北京》的成交数据，2020年北京房屋租赁成交量同比下降10.84%。在经历了2019年历史上的第一次下滑后，2020年北京市房屋租赁交易量继续下滑，且下滑幅度扩大。
从月度趋势来看，去年北京房屋租赁交易量在1月和2月最低，从3月到5月持续上升，6月和7月略有下降，8月到12月继续持续下降。年度高点出现在5月和8月，晚于往年3月和7月的高点。
2020年，前几年春节过后，春季租房季从3月推迟到5月，夏季毕业租房季从7月推迟到8月。市场被疫情耽误了，但旺季趋势没有改变。
租金价格下调，中低价位租赁交易占比回升
据业内人士透露，2020年，北京的租房市场将整体趋冷，甚至热门租房区的房子也会纷纷下调租房价格，以吸引租客租房。
北苑某房产中介代理人说，2020年由于疫情，房租还是降了一点，尤其是疫情期间，降了四五百元左右。疫情最严重后，房租涨了一两百块。
“受疫情影响，北京出租屋库存高于往年。一方面，来北京的毕业生较少。另一方面，一些租房业主自己也了解了市场状况，房租也相应下调，续租也更多了。现在是年底了，是时候买更多的房子了。”经纪人说。
就租赁市场整体租金而言，我爱我家的统计。2020年北京全租房交易租金87.87元/平方米月，比2019年下降5.35%；整个租金交易的平均租金为5581元/月，比2019年下降7.70%。2020年之前，北京整体房租呈持续上升趋势，2020年开始由涨转跌，趋势逆转。
随着整体租金的下降，2020年，合同月租金低于6000元的交易占76.65%(其中月租金4000-6000元占比最高，为38.95%)，比2019年增长5.44个百分点。低价交易比例停止持续下降趋势并反弹，租户租赁费用下降；但月租6000元以上的交易比例相应下降。
另外，从月租趋势来看，2020年北京市房屋租赁平均租金1、2月持平，3、4月持续下降，5-8月平稳小幅上升，9-11月再次持续下降，12月持平，全年租金整体下降。12月份租金85.6元/m2/月，比2020年1月初低6.02%。
在正常年份，北京的房租通常在年初处于较低水平，年中两个旺季上涨，年末下跌，全年上涨。然而，2020年，北京的房租在3月和4月大幅下降。此后，虽然交易恢复，两个旺季推迟，但租金仅略有上涨，结果
量最多的十个区，整租平均租金全面下跌。其中，东城跌幅最大，下跌7.5%；昌平跌幅最小，下跌2.15%。我爱我家统计对比显示，西城、海淀、东城、朝阳的租金位于第一梯队，租金明显高于其他区域，其中西城仍居第一，海淀从往年的第三跃居第二，东城降至第三。疫情冲击下，拥有丰富医疗、教育资源的西城、海淀以及租赁需求旺盛的昌平在租金上的下跌相对较小。
除了交易量和租金变化外，2020年北京租赁市场还呈现出其他一些特点。户型选择方面，在整租交易中，一居室占39.48%，环比增加1.33个百分点；两居室占50.40%，三居室占9.69%，环比分别减少0.16个百分点和1.09个百分点。全年仅一居室占比在扩大，低租金小户型较受租客欢迎。
租客年龄上，2020年与2019年相比，北京租赁客户年龄在25-30岁占比扩大1.62个百分点，30-35岁占比扩大1.57个百分点，其他年龄段占比均同比收窄，25-35岁客户占比合计为54.93%，为历年之最。
展望：2021年北京租赁市场有望量价回升
在市场先行数据方面，2020年，北京住房租赁新增房源量同比下跌17.36%，新增客源量同比下降14.91%。中长期来看，2018-2020年，北京新增房源量、客源量均连续下滑，2020年的下滑幅度最大，交易活跃度明显下降。
“疫情对2020年北京住房租赁市场产生了一定影响，旺季推迟，交易规模加速下滑。同时，租金下行，整租均价罕见下跌。”我爱我家研究院分析师认为，整体而言，2020年北京住房租赁市场量价同步下行，疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响，对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。但疫情并没有改变北京住房租赁市场的基本供需结构，北京的租赁需求仍然庞大。
我爱我家研究院分析师预测称，随着经济的恢复，若无疫情影响，2021年，北京住房租赁市场将延续淡旺季规律。交易量方面，由于2020年明显下滑，2021年将有望回升，租金水平也是如此。但如果疫情影响长期持续，2021年市场也可能会稳中有降。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆