银行房贷的“刹车”？历史上最严格的“限贷令”出台后 房贷业务“冰与火”
经济观察报 记者 胡艳明是否被称为目前中国金融风险最大的“灰犀牛”？房贷去哪了？
2021年元旦刚过不久，很多地方将迎来21世纪最冷的冬天，部分银行的房贷业务将面临“冰与火”。
1月7日中午，刚刚与客户签完房贷的工行个人贷款经理指着空荡荡的链家签约中心大厅，向记者回忆说，“2016年，这里人山人海。”但他说，自2017年以来，抵押贷款近年来一直处于不温不火的状态。
房地产贷款集中管理制度的出台也被业内一些人称为历史上最严格的“限贷令”。近日，记者获悉，一些银行去年开始收紧房贷额度，但更多银行账户经理表示，他们没有感受到影响，目前正常放贷。
当a股迎来新年“开门红”时，银行股以“开门黑”回应了史上最严格的“限贷令”。
中国银行国际金融研究所高级研究员李告诉记者，新规对银行业金融机构的短期影响有限，但长期影响很大。
由于2年和4年的过渡期，银行业金融机构短期内满足监管合规的压力并不是特别大。
市场参与者认为，未来房贷不会突然刹车，房价不会大幅波动，这也是监管部门的初衷。
自2017年以来，房地产宏观调控放缓了个人住房贷款的整体增长速度，但即使如此，逐年积累的基数也使抵押贷款在各种人民币贷款中的比例不断上升。历史上最严格的“限贷令”的出台，是否能让房贷逐渐减速，慢慢刹车，平稳行驶？
最严“限贷令”
2020年12月31日，央行联合下发了关于房地产贷款的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号重文件(以下简称“322号文件”)，对银行房地产贷款比例设定了上限。
322号通知将银行分为五个等级，并对房地产贷款和个人住房贷款占银行贷款总额的比例设定了上限。
根据2020年6月底的数据，322号文件对一级机构个人住房贷款比例设定了32.5%的要求，建行个人住房贷款占34.36%，邮储银行占33.64%，略高于32.5%的要求；二档，招商银行24.74%，兴业银行25.73%超过二档20%的上限；三级中，成都银行个人住房贷款占比26.02%，超出三级要求17.5%。另外青岛银行占19.86%，郑州银行占18.43%，厦门银行占18.79%，也超标，估计未来可能需要压降。
一家大银行的个人贷款业务负责人告诉《经济观察报》，在条例正式颁布前已经和监管部门沟通过了，已经做了相关内部测算，达标压力不大。
监管额度会影响银行发放房贷的进度吗？工行上述个人贷款经理告诉记者，政策的影响还没有感受到，如果顺利，贷款可以在一个月内获批。
记者以买家身份咨询目前申请房贷的进展时，北京银行客户经理表示，目前房贷申请额度没有限制。资料齐全的，贷款可在3个工作日左右发放；某股份制银行的一位客户经理告诉记者，就北京而言，去年年底因额度影响暂停贷款，但年初业务正常启动，至今未收到相关安排。
但山东某股份制银行的一位客户经理告诉记者，从2020年11月开始，分行开始限制二手房按揭贷款，每月初分行都会给一部分额度，这需要很长时间才能等到贷款。目前客户已经等了两个多月了。与二手房相比，目前新房按揭贷款限制较少，因为银行注重与开发商合作，所以二手房贷款相对顺畅。“房地产行业极易受到宏观经济政策的影响，银行贷款政策也受到监管政策的影响。”上述股票银行的客户经理叹了口气。
房地产是目前中国金融风险最大的“灰犀牛”，由中国人民银行党委书记、中国保监会主席郭树清判断。他在2020年11月发表的文章《完善现代金融监管体系》中说：房间
地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产与金融业深度关联。从近十年的贷款数据来看，个人住房贷款的余额在2015年6月开始迎来高速增长，增速达18.2%，创11个月新高。并在此后两年中维持高速增长，按揭贷款在总贷款的比重也随之增加。
上述股份行个贷经理告诉记者，2016年也是北京地区房价最疯狂时代，当时房贷业务也应接不暇，但是到了2017年，逐渐感觉到政策的收紧，当时，北京地区各家银行的利率从基准利率八折、八五折，到开始执行基准利率。到了2018年，开始执行首套房贷款基准利率上浮10%；二套房基准利率上浮20%。这几年伴随着政策调整，房贷业务一直不温不火的状态。
从数据来看，2017年3月，个人住房按揭贷款增速到达顶点后，开始滑坡。虽然增速下降，但此时按揭贷款在总贷款中的占比仍然持续增加。
2017年以来，政策主张“房住不炒”，各地频频出台相关的楼市调控政策，人民银行也督促各商业银行严格落实住房贷款差别化政策，对住房贷款执行差别化的定价。
在调控下，2017年全国的个人住房贷款依然增长4万亿，增长率22.2%，人民币整体贷款增长12.7%，个人住房贷款比整体贷款的增长多了将近10个点；2018年末增速是17.8%；2019年末16.7%；2020年三季度末增速15.6%。
以房贷业务占比较高的六大行为例，在六大行公布的2018年年报中，六大行新增贷款5.13万亿，其中个人住房贷款的额度2.53万亿，占新增贷款49.39%，几乎占据了新增贷款的半壁江山；到了2019年这个占比有所下降，六大行新增的6.4万亿贷款中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占新增贷款39.5%。
“超标银行”和“富余银行”或面临分化
现实中，资本市场以几只银行股股价的下跌——回应房地产贷款集中度管理制度的出台可能对机构产生的影响。在A股迎来新年“开门红”站上3500点之际，银行股逆势下行，2021年的前两个交易日，银行业总市值跌去2184.51亿。
其中，成都银行、杭州银行、兴业银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行等跌幅位居前列。
据中信建投银行业分析师杨荣测算，从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
杨荣测算，目前建行按揭占比为34%（上限32.5%），需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿。
招行按揭占比为24.52%（上限20%），需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿。
分析人士认为，超标银行或将在过渡期内调整资产结构，放缓涉房类贷款投放速度，而额度相对富余的银行，则有望在超标银行压降的窗口期获益。
但记者采访的分析人士和行业人士对压降情况并未太担忧。“随着经济发展，信贷总量肯定会增加，只要信贷总量增加，每年保持房贷的新增量和信贷总量差不多水平的增加，就不会对房地产造成太大的问题。人民银行肯定也考虑到了这些问题，信贷不支持房地产或者信贷总量降下来，那肯定也是问题。”有涉及到房贷“超限”的某银行个人金融部门总经理告诉记者。
他认为，“贷款不能掉的太厉害，房价也不能出现大起大落。大起、大落都不行。”
另外，就房地产贷款集中度管理制度的统计口径中，未明确提及住房按揭贷款资产证券化是否纳入房地产贷款统计的相关要求。
市场人士认为，这或许意味着允许银行可以通过个人按揭贷款资产证券化的方式“出表”，减轻达标压力。有大行个贷业务负责人人士告诉记者，322号文并未限制，预计可以通过这种方式调节按揭总量，“但是如果做得太多也不行，还是要把握和平衡好中间这个度。”“房地产贷款集中度管理制度的政策不是急刹车，有一定缓冲调整的空间。”对于未来按揭市场的前景，标普全球评级资深董事胡旸瑞对记者表示，住房按揭跟房地产市场趋势是密切相关的，其预测，未来两年按揭的增速仍会保持平均贷款增速或以上的水平。从利率、收益、风险角度来看，银行仍然会比较热衷这项业务，尤其是对大银行来说；相比来说，小银行占比不大，在资金成本方面缺少优势。
2019年末全国个人住房贷款余额为30.2万亿，同比增长16.7%，人民币各项贷款增速是16.81%；2020年前三季度个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%，人民币各项贷款增速是16.26%。“以后按揭的增速可能还会下降，但是相比贷款增速的平均水平还是会高一些。”胡旸瑞判断。
未来市场如何演绎
西南某城商行个人银行部总经理告诉经济观察报，房贷受宏观政策比较明显，但总体应该会增长。
他分析称，从之前传统的房贷结构分布来看，大行做的比较多，一个是因为本身整体规模比较大，另一方面资金成本比较低，大行有收益；小行做按揭收益相对偏低，因为资金成本高；再加上原来模式下，对线下资源消耗比较多，运营成本不低，其实中小行在按揭业务总体积极性不算太高。
招联金融首席研究员董希淼也认为，未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
监管对于房贷占比的限制，引发市场对于按揭利率是否会上行的关注。“按揭市场本身的利率可能会上行，这是个人的判断，包括准入门槛可能会提高。利率定价本来就市场化，也不能说全国都是这样，但是在某些区域特别像一线、准一线可能会表现得更明显。”上述城商行个人银行部总经理表示。
东兴证券银行团队认为，在上限管控明晰之下，未来银行或将主动将房地产贷款资源进一步向资质优异、带动中收等综合收益的项目倾斜，或有望推动银行相关资产收益率上行。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，新的制度实施后，按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归，甚至低于后者，这意味着新增贷款资金或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。
“个人认为，从大的形势来看房贷市场的增长不会有太大波动，但是有腾挪的空间，压降下来可能会转到中小行。从新增来看，中小行可能会有部分上升，各家银行、各个地区应该略有差异。”上述城商行个人银行部总经理表示。
他具体分析称，近年来其注意到，消费贷款市场是有萎缩，包括与互联网平台的合作方面有收紧，后续可能会持续下降。所以对这些银行来说，总得找出路，反而可能回到传统的个人贷款上去，虽然按揭相对收益低，但是风险也低，可能腾挪一部分空间回到按揭上去。
在李佩珈看来，此前，有些银行将消费贷款中的个人房贷业务作为重点，未来需要回归“消费”本质，真正引导居民将消费贷款用于消费活动。
李佩珈对经济观察报分析称，一般银行的个人贷款有两部分组成，一部分是个人住房按揭贷款，另一部分是除按揭之外的个人其他消费性贷款。现在监管对个人住房按揭贷款有占比的上限的要求，但对于个人整体贷款是没有要求的。
因此，李佩珈认为，银行业金融机构应该更多地把精力集中在跟消费活动相关的个贷业务上来，关注重点领域例如教育、出行、医疗相关的消费业务方面，核心是关注未来消费金融怎么融入居民生活的场景的问题。