透视|名为上海网红板块的央视“315”再次被投诉 招商局蛇口规模跃进隐忧
被央视“315晚会”点名，上海网红盘因质量问题尚未送达，政府已出面协调。招商局蛇口之前11月份任务完成率98%的背后，更多的是规模、利润、质量的三角失衡。
作者：王惠萍
编辑：勒洪雁
近日，与“万科天空城”并列被称为“大虹桥网红板块”的上海招商虹桥大厦尚未交付，因质量问题需要政府相关部门参与协调。招商局蛇口在销售时承诺注重质量，把这个项目作为招商局在上海的标杆项目。但是房子还没有收回，业主发现墙体立面有鼓包、渗水等问题。
几经波折，业主坚持了将近半年。现在在政府部门的介入下，开发商引进了两家有资质的独立第三方检测机构，对房屋的立面质量进行检测。对于立面施工中存在的质量问题，开发商表示将进行相应的整改，但拒绝不加区别地消除和重做没有明显缺陷的立面，重做部分可能会出现后期色差问题，需要时间进行同化，不保证交房时完全同化。
对此，业主不卖账，双方纠缠不清。
2020年，已经过了毫无疑问的一年的蛇口，并没有过上平静的生活。在此之前，位于杭州的春秋华庭因“问题房被强制收回”而被央视“315晚会”点名，该项目是招商局蛇口远洋运输集团旗下的房地产。
一直追求高效优质规模的招商局蛇口，在面临质量“迷失”问题的同时，70亿收购南油股权的道路也面临诸多坎坷。
11月16日，招商局蛇口宣布终止向深圳投资购买南油集团24%股权。半年后，招商局收购蛇口经历了很多波折，从保险资本到国有资本，最终流产。
关于此次终止，招商局蛇口宣布，由于当前宏观环境的变化等原因，现阶段继续后续程序的条件不确定。事实上，早在7月份，招商局蛇口70亿美元的重组就被深交所质疑，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股票来源等等。
招商局蛇口一直善于通过类似的操作，扩大资产，增加返母权益。南油集团股权收购终止，使得招商局蛇口零杠杆增资意向再次落空。
规模冲刺，增收不增收问题突出
12月初，第三方机构发布了1-11月招商局蛇口的销售业绩，全线销售2454.6亿元。根据2019年业绩发布会设定的2500亿元目标，招商局蛇口目前任务完成率为98%，超额完成年度任务没有悬念。
早在2015年，重组后的招商局蛇口就设定了五年内重回行业前十的目标。2017年招商局蛇口达到1000亿元，2019年突破2000亿元，但行业排名仍在前10名之外。
销量是一方面，招商局蛇口管理层更看重排名，2020年可能是其最后一次进入前十的机会。
为了挤进前十，招商局蛇口这几年扩张加速，规模增长毋庸置疑。然而，它是否能在2020年重返行业前十仍需要等待时间来验证。
同时，规模增长的背后是其他数据的持续放缓。
2017-2019年，招商局蛇口收入增速依次为18.02%、16.25%和10.64%；归属于母亲的净利润增长率为28.06%，2
半年度报告显示，2020年上半年，公司实现合同销售额1107.13亿元，同比增长9.41%；收入243.2亿元，同比增长45.74%；上市公司股东应占净利润9.13亿元，同比下降81.35%；毛利率增长23.9%，同比下降15%。同时，与1000多亿元的销售额相比，只有9.13亿元的招商局蛇口净利润并不看好，增速大幅下滑，由正转负。
董事局主席徐永军在2019年业绩会上说：追求“质量、效率、规模”的平衡，做出质量、效率的规模。在追求规模的道路上，招商局蛇口的效益似乎在逐渐下降，增收不增收的问题日益突出。
知名房地产分析师严跃进表示：招商局蛇口70亿M&A项目失败，与增收不增收问题有关。一般来说，如果企业盈利能力较弱，往往很难通过重组，或者没有太大的盈利空间，重组会面临监管层面的各种监管和不批准现象。
2020年上半年，归属于母亲的净利润同比下降81.35%。据招商局蛇口表示，其中一个主要原因是去年同期，公司采用合作开发模式转让子公司股权，税后净收益22.26亿元。如果剔除去年同期22.26亿元的税后净收入，今年上半年招商局蛇口净利润仍将同比下降65.83%。
出售资产是增加利润的捷径。近年来，招商局蛇口频繁出售项目股权，成为招商局蛇口大规模盈利的重要途径。今年下半年，招商局蛇口开始频繁股权转让，2020年非经常性损益有可能再创新高。
频繁创造地王，手头现金流紧张
查企业公告可以看到，10月22日，招商局蛇口发布了2020年第八期超短期融资券发行结果公告，10月20日成功发行了2020年第八期超短期融资券，发行总额15亿，票面利率2.65%。
(来自企业公告)
招商局蛇口缺钱是不言而喻的，这一点可以从财报中的公开数据看出来。
截至2029年第三季度末，招商局蛇口短期贷款340.86亿元，比2019年底增长53.75%；一年内到期的非流动负债366.28亿元，比2019年末增长12.28%；相反，现金及现金等价物余额为718.04亿元，较2019年末减少3.23%。面对债务的增加，招商局蛇口手中现金下降，债务偿还压力不言而喻。
2020年，受新冠肺炎肺炎影响，房地产行业表现低迷，各大房企征地速度放缓。为了扩大规模，招商局蛇口在全国土地市场依然活跃，开启了“买进来买出去”的模式，频频做地王。
6月15日，经过796轮竞价大战，招商局蛇口以超过138%的升水率拿下江苏徐州一处住宅小区。随后以总价44.04亿元在187轮招标中拿下上海虹口区地块，创下虹口宅基地最高底价新纪录。
财务报告显示，2019年和2020年上半年，招商局蛇口分别增加土地面积716万平方米和252.86万平方米，总容量1423万平方米和660.43万平方米，土地总价款976亿元和635亿元，股权土地价款523亿元和405.57亿元。
在追求2500亿元销售目标的路上，蛇口招商做地王的咄咄逼人的做法，不仅没有提高自身的盈利能力，还带来了负债的增加。
融资成本低是中国默克的独特优势
随着规模的快速扩张，招商局蛇口2017-2019年的销售增长率分别为53%、51%和29%，短短三年时间从不到1000亿飙升至2000多亿。
但在规模的压力下，招商局蛇口面临着流失率下降的问题。2017-2019年存货周转率分别为0.35、0.28、0.24，账面存货也从2017年的1642.33亿元增加到2019年的3122.06亿元。
招商局蛇口总经理姜铁峰在4月21日的投资者交流会上公开表示，2020年公司销售目标将同比增长13%，达到2500亿元，同时库存也在进一步上升，预计年销售额将超过4000亿元。
与销售增长率相比，库存周转率明显与之不匹配。同时，招商局蛇口一直保持着较高的征地水平，土壤储备库也在不断扩大。在杠杆和成交量都很高的房地产行业，招商局蛇口的库存周转率太低。
严跃进说：作为一个高流失率的行业，如果流失率太慢，会影响资金回笼，甚至导致人浮于事，造成经营困难，效率下降。
截至2020年6月30日，招商局蛇口的销售费用、管理费用和财务费用分别增长38.68%、18.22%和77.31%，合计增长46.4%，大于收入45.74%的增长率。同时，三项费用占营业收入的比例从2019年底的11.80%上升到2020年的11.82%。
资料来源：2020年半年度报告
招商局蛇口董事长徐永军在2019年度业绩发布会暨投资者交流大会上表示，公司坚持追求“质量、规模、效益”的平衡，要做好质量效益规模。
目前，2020年招商局蛇口的扩张仍在加速。但在加速扩张的过程中，招商局蛇口面临着规模、利润、质量的三角失衡。